Cómo calcular la plusvalía municipal al vender un piso
Cuando vendes un piso, heredas o recibes una donación, el ayuntamiento cobra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que todo el mundo llama plusvalía municipal. En una venta lo paga quien vende, y grava solo la parte del suelo, no la del edificio. Hay dos formas de calcularlo y pagas la que te salga más barata.
Cómo se calcula
Método objetivo. Se parte del valor catastral del suelo, que viene en el recibo del IBI, y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble. El resultado es la base, y sobre ella se aplica el tipo del ayuntamiento:
cuota objetiva = valor catastral del suelo × coeficiente × tipo.
Método real. Se parte de la ganancia de verdad, venta menos compra, y se queda solo la parte que corresponde al suelo, en la misma proporción que tiene el suelo en el valor catastral total:
cuota real = (venta − compra) × (suelo ÷ total) × tipo.
Pagas la menor de las dos. Y si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento y no se paga (art. 104.5 del TRLRHL).
Qué tabla de coeficientes toca
El art. 107.4 fija un coeficiente máximo para cada número de años. La calculadora elige la tabla por la fecha de devengo, que es la de la venta, la herencia o la donación:
- Hasta el 30/11/2026: la tabla del Real Decreto-ley 8/2023. Por ejemplo, 0,12 para 10 años y 0,4 para 20 o más.
- Desde el 01/12/2026: la tabla del Real Decreto-ley 29/2026. Con 10 años, 0,22; con 20 o más, 0,3.
La segunda tabla está pendiente de convalidación por el Congreso. Si el Real Decreto-ley 29/2026 se deroga, no entra y sigue valiendo la anterior. Antes de firmar una venta para diciembre, comprueba el BOE.
Son máximos. Tu ayuntamiento puede tener en su ordenanza coeficientes más bajos y un tipo propio, que no puede pasar del 30 %. Si tienes su ordenanza, escribe los dos en la calculadora.
Un ejemplo con números
Un piso con 100.000 € de valor catastral, de los que 40.000 € son suelo (un 40 %). Lo compraste por 150.000 € hace 10 años y lo vendes ahora por 220.000 €, con el tipo máximo del 30 %:
- Objetivo: 40.000 × 0,12 = 4800 € de base; × 30 % = 1440 €.
- Real: ganancia de 70.000 €; la parte del suelo son 28.000 €; × 30 % = 8400 €.
- Pagas el menor: 1440 €, por el método objetivo.
Si la misma venta se firma desde el 01/12/2026, con la tabla nueva el coeficiente es 0,22: la base objetiva sube a 8800 € y la cuota a 2640 €, que sigue siendo menos que el método real.
Cuando la ganancia es pequeña, gana el método real. Si vendes por 160.000 €, la ganancia es de 10.000 €, la base real es de 4000 € y la cuota real de 1200 €, por debajo de los 1440 € del objetivo. Y si vendes por 140.000 €, por debajo de lo que pagaste, no hay plusvalía: 0 €.
El tipo de tu ayuntamiento también cuenta. Con un 20 % en lugar del 30 %, el ejemplo de 220.000 € se queda en 960 €.
Qué cambia en tu caso
- Menos de un año. El coeficiente se prorratea por meses completos.
- Herencias y donaciones. También pagan plusvalía, con las mismas dos cuentas. Pregunta en tu ayuntamiento qué fecha toma como devengo y quién tiene que presentar la declaración.
- Escrituras. Guarda las de compra y venta: son la prueba del método real y de que no hubo ganancia.
Si estás comprando, el impuesto que te toca a ti es otro: el ITP de la vivienda de segunda mano. Y el IBI lo pagarás cada año.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), arts. 104 a 110: hecho imponible, coeficientes máximos del art. 107.4 en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023 y tipo máximo del art. 108.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 10: nueva tabla de coeficientes para devengos desde el 01/12/2026, pendiente de convalidación.