Cuánto se paga de ITP al comprar un piso de segunda mano
Comprar un piso de segunda mano tiene un gasto que mucha gente descubre tarde: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo pagas tú, como comprador, y no es un porcentaje pequeño. Además, no es igual en toda España: cada comunidad fija su tipo en su ley de tributos cedidos, y entre unas y otras puede haber miles de euros de diferencia por el mismo piso.
Cómo se calcula
En la mayoría de comunidades la cuenta es directa:
ITP = precio de la vivienda × tipo de tu comunidad.
En algunas la ley tiene una escala: el tipo sube cuando el precio pasa de ciertos importes. La calculadora lleva el tipo general de las 19 comunidades y ciudades autónomas y aplica la escala donde la ley la tiene. Si una comunidad no aprobara tipo propio, valdría el estatal del 6 %.
Un aviso sobre la base: la calculadora usa el precio de la escritura. Hacienda puede comprobar el valor, así que pregunta en tu comunidad qué base aplica antes de dar la cifra por cerrada.
Un ejemplo con números
Un piso de 200.000 € con el tipo general de cada sitio:
- Comunidad de Madrid, 6 %: 12.000 €. Con el piso, 212.000 €.
- Andalucía, 7 %: 14.000 €.
- Comunitat Valenciana, 9 %: 18.000 €.
- Cataluña, 10 %: 20.000 €.
Por el mismo piso, pasar de Madrid a Cataluña lleva la cuota de 12.000 € a 20.000 €.
Las escalas se notan en los pisos caros. En Cataluña, hasta 600.000 € el tipo es del 10 % (60.000 € de cuota). Con un piso de 700.000 €, la parte que pasa de 600.000 € tributa a un tipo mayor y la cuota sube a 71.000 €: un tipo efectivo del 10,14 %.
Casos especiales
Canarias. Tiene un tipo general del 6,5 %: 13.000 € para 200.000 €.
País Vasco. Solo hemos leído la norma de Álava (Norma Foral 11/2003), con un 4 % para viviendas: 8000 €. Bizkaia y Gipuzkoa tienen su propia norma foral, que no hemos leído; si compras allí, no uses esta cifra.
Ceuta y Melilla. No han aprobado tipo propio: se aplica el 6 % estatal con una bonificación del 50 % de la cuota. Para 200.000 € son 6000 €, un 3 % efectivo.
Tipos reducidos
Muchas comunidades tienen tipos más bajos para la vivienda habitual, los jóvenes, las familias numerosas o las personas con discapacidad, cada uno con sus requisitos de edad, ingresos o precio máximo. La calculadora no los aplica sola: si cumples uno, escribe su tipo en el campo «tu tipo reducido». En la página de la calculadora tienes los que hemos leído, con su artículo.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid la ley prevé un 4 % para familias numerosas. Con ese tipo, el piso de 200.000 € paga 8000 € en lugar de 12.000 €.
Qué cambia en tu caso
- Vivienda nueva. Si compras a la promotora, no pagas ITP sino IVA (el 10 % en vivienda) y actos jurídicos documentados.
- Plazo. El ITP se presenta y se paga en tu comunidad después de firmar, dentro del plazo que fija su normativa. Míralo en su sede electrónica antes de ir a la notaría, para tener el dinero preparado.
Quien vende paga la plusvalía municipal, no tú. Pero desde el primer año pagarás el IBI, y si vas a reformar antes de entrar a vivir, mira el IVA de la reforma.
Fuentes
- Leyes de tributos cedidos de cada comunidad, en su texto consolidado del BOE; por ejemplo, la de la Comunidad de Madrid, la de Andalucía y el Código tributario de Catalunya. La lista completa, con el artículo de cada comunidad, está en la página de fuentes.
- Álava, Norma Foral 11/2003 del ITP y AJD.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD, art. 11.1.a (tipo estatal) y art. 57 bis (bonificación de Ceuta y Melilla).