IVA de una reforma: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %

Cuando pides presupuesto para reformar tu piso, la diferencia entre el 10 % y el 21 % de IVA puede ser de miles de euros. El tipo reducido existe, pero no es automático: la Ley del IVA lo da solo si la obra cumple a la vez varios requisitos. Si falla uno, la factura lleva el 21 %.

Los cuatro requisitos

La Ley 37/1992, en su art. 91.Uno.2.10.º, aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumple todo esto:

1. Quién recibe la factura. Una persona física que no usa la vivienda para su actividad empresarial o profesional, una comunidad de propietarios, o se trata de una vivienda alquilada como habitual. Si la factura va a una empresa para su actividad, el 21 %.
2. Antigüedad. La construcción o rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado hace al menos 2 años.
3. Materiales. El coste de los materiales que aporta el contratista no puede pasar del 40 % de la base imponible de la obra.
4. Medio de pago. La obra se paga con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Este requisito es de la redacción vigente desde el 08/10/2026, que viene del Real Decreto-ley 29/2026.

Ojo con el cuarto: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero pendiente de convalidación por el Congreso. Sus dos antecesores con el mismo contenido, los reales decretos-leyes 16/2025 y 26/2026, fueron derogados. Si el Congreso lo deroga, vuelve la redacción anterior, que no pedía este requisito. Comprueba el BOE antes de pagar.

Un ejemplo con números

Una reforma de 20.000 € sin IVA en un piso terminado hace 15 años, facturada a un particular, con 6000 € de materiales del contratista y pagada por transferencia:

• Límite de materiales: el 40 % de la base, 8000 €. Los 6000 € no lo pasan.
• Requisitos cumplidos: 4 de 4.
• IVA al 10 %: 2000 €. Total: 22.000 €.

Ahora cambia un solo dato cada vez:

• Pagas en efectivo: falla el medio de pago. IVA al 21 %: 4200 €, total 24.200 €.
• Los materiales son 9000 €: pasan del 40 %. También 4200 € de IVA.
• La vivienda se terminó hace 1 año: no llega a 2. Otra vez 21 %.
• La factura va a una empresa: falla el destinatario. 21 %.

En todos esos casos pagas 2200 € más de IVA por la misma obra.

Qué cambia en tu caso

Los materiales que compras tú. Si vas a la tienda y compras los azulejos o el plato de ducha por tu cuenta, pagas el 21 % en el ticket. El 10 % es para la obra que factura el contratista.

Comunidad de propietarios. Una obra en la fachada o la escalera facturada a la comunidad también puede ir al 10 % si cumple el resto de requisitos.

Canarias, Ceuta y Melilla. Allí no hay IVA: rige el IGIC en Canarias y el IPSI en Ceuta y Melilla. No los hemos investigado, así que la calculadora no da cifra para esos territorios.

Pagos mixtos. La calculadora distingue entre pagar por banco o en efectivo. Si piensas pagar una parte de cada forma, consúltalo con tu asesor antes de pagar.

Vivienda nueva. Comprar una vivienda nueva es otra cosa: no es una reforma, aunque también va al 10 %.

Errores habituales

• Dar por hecho el 10 %. Pide que el presupuesto diga qué tipo aplica y por qué.
• No mirar la parte de materiales. Si el contratista pone casi todo el material, puedes pasar del 40 %.
• Pagar en metálico para ahorrar. Desde el 08/10/2026, mientras siga en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, te hace perder el tipo reducido.

Para sumar el coste de la obra partida a partida, usa la calculadora del precio de una reforma por m². Y si la obra necesita licencia o declaración responsable, el ayuntamiento cobra el ICIO aparte: calculadora del ICIO.

Fuentes

• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 90.Uno (tipo general) y art. 91.Uno.2.10.º (tipo reducido de la reforma de vivienda), en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026.

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