Precio de una reforma por m²: cómo sumarlo partida a partida
«¿Cuánto cuesta reformar un baño por metro cuadrado?» Es la pregunta que todo el mundo hace y la que nadie puede contestar con una sola cifra. Un baño en el que solo cambias los azulejos y un baño en el que tiras tabiques y mueves la ducha no se parecen en nada, aunque midan lo mismo. Lo que sí se puede hacer es lo que hace cualquier aparejador: partir la obra en partidas, medir cada una y multiplicar por su precio.
Cómo se calcula
Cada partida tiene una medición (los m² de alicatado, de suelo, de techo, de pintura) y un precio por m². La cuenta es:
total = suma de (m² de cada partida × precio por m²) × (1 + IVA).
Si además escribes los m² de la zona reformada, la calculadora divide el total entre ellos y te da el precio por m² del que todo el mundo habla.
Los precios de partida vienen de la Base de Costes de la Construcción de Andalucía (BCCA), que publica la Junta de Andalucía. Usamos la actualización de enero de 2024, cuyos precios llevan fechas de 2021 y 2022. Algunos ejemplos:
- Alicatado: 52,08 €/m².
- Solado de porcelánico con adhesivo: 47,32 €/m².
- Solado de gres con mortero: 44,37 €/m².
- Tabique de pladur: 28,01 €/m²; de ladrillo hueco doble, 19,26 €/m².
- Techo de pladur: 14,98 €/m².
- Pintura plástica: 4,73 €/m².
- Demoler alicatado: 5,94 €/m²; levantar solado y rodapié, 6,93 €/m².
Son coste directo: material, mano de obra y medios, sin gastos generales, sin beneficio del contratista y sin IVA.
Un ejemplo con números
Un baño y una cocina pequeña, 15 m² de zona reformada. Quitas 25 m² de alicatado y 15 m² de suelo, vuelves a alicatar, pones porcelánico, haces un techo de pladur de 15 m² y pintas 40 m² de pared:
- Demoliciones: 252,45 €.
- Alicatado nuevo: 25 × 52,08 = 1302 €.
- Porcelánico: 15 × 47,32 = 709,80 €.
- Coste directo de todas las partidas: 2678,15 €.
Con el 10 % de IVA de reforma de vivienda, el IVA son 267,82 € y el total 2945,97 €, es decir, 196,40 € por m² reformado. Si la obra no cumple los requisitos del tipo reducido y paga el 21 %, el IVA sube a 562,41 € y el total a 3240,56 €: 216,04 € por m².
Qué cambia en tu caso
Dónde y cuándo. Son precios de Andalucía con fechas de 2021 y 2022. Fuera de Andalucía y hoy sirven de orden de magnitud, no de presupuesto. Cada precio es un campo: cámbialo por el que te dé tu albañil o tu empresa de reformas y la cuenta será la tuya.
Gastos generales y beneficio. Un presupuesto de empresa los suma encima del coste directo. La base no los incluye y no hemos encontrado un porcentaje oficial que valga para todas las obras, así que pregunta a tu contratista cuánto aplica y compara presupuestos con el mismo criterio.
Lo que no está en la lista. Sanitarios, muebles de cocina, fontanería, electricidad y carpintería dependen tanto de lo que elijas que no tiene sentido darles un precio medio. Súmalos aparte.
El IVA. El 10 % solo vale si se cumplen a la vez todos los requisitos de la ley. Compruébalo con la calculadora del IVA de la reforma antes de dar por bueno el total.
Impuestos y papeles del ayuntamiento. Si la obra necesita licencia o declaración responsable, pagarás además el ICIO: mira la calculadora del ICIO y la de licencia de obra o declaración responsable.
Errores habituales
- Medir solo el suelo. El alicatado va en las paredes: perímetro por altura, menos puertas y ventanas.
- Comparar presupuestos con y sin IVA. Mira siempre si el precio que te dan lo lleva.
- Copiar el precio por m² de la obra de un conocido. Con otras partidas sale otra cifra.
- Olvidar el escombro. Si tu presupuesto no incluye la retirada, calcula el contenedor de escombros.
Si lo que quieres es la lista de materiales de una habitación (cajas de suelo, litros de pintura, metros de rodapié), tienes la calculadora para reformar una habitación.
Fuentes
- Junta de Andalucía, Base de Costes de la Construcción de Andalucía (BCCA), actualización de enero de 2024: precios de cada partida, con sus fechas.
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, arts. 90 y 91: tipo general y tipo reducido de la reforma de vivienda.