Cuánto cuesta construir una casa por m²: la referencia del Catastro
Antes de comprar un solar o de llamar a un arquitecto, casi todo el mundo quiere una cifra para saber si la casa que tiene en la cabeza entra en su bolsillo. El problema es que los precios por m² que circulan por internet no dicen de dónde salen. La única cifra oficial que hemos encontrado es la que usa el Catastro para valorar las construcciones. No es un presupuesto, pero es un punto de partida con fuente.
Cómo se calcula
El Catastro valora lo construido con dos datos:
- El módulo básico de construcción (MBC). Un valor en euros por m² que depende de la zona. Hay siete, del MBC1, el más caro, al MBC7, el más barato. Para 2026 la Circular 02.04/2026/P de la Dirección General del Catastro mantiene los valores de 2024: 950 €/m² el MBC1, 810 €/m² el MBC2, 700 €/m² el MBC3, 600 €/m² el MBC4, 550 €/m² el MBC5, 500 €/m² el MBC6 y 400 €/m² el MBC7.
- El coeficiente por uso y categoría. Sale de la norma 20 del Real Decreto 1020/1993 y cambia según el tipo de edificio y su calidad. La categoría va de 1 (lujo) a 9 (muy sencilla). La calculadora trae dos: vivienda unifamiliar aislada de categoría 4, con un coeficiente de 1,25, y vivienda colectiva en manzana cerrada de categoría 4, con 1.
La cuenta es: referencia = superficie construida × módulo × coeficiente.
Un ejemplo con números
Una casa unifamiliar aislada de 120 m² construidos, de calidad media, en un municipio con módulo MBC4:
- Módulo: 600 €/m².
- Por m²: 600 × 1,25 = 750 €/m².
- Valor de referencia: 120 × 750 = 90.000 €.
Para 100 m² con los mismos datos salen 75.000 €.
El módulo pesa mucho. La misma casa en un municipio MBC1 sube a 1187,50 €/m² y 142.500 €; en uno MBC7 se queda en 500 €/m² y 60.000 €. Y si en lugar de una casa aislada fuera vivienda colectiva en manzana cerrada, con coeficiente 1, la referencia en MBC4 serían 72.000 €.
Al lado puedes escribir el precio por m² de tu presupuesto. Supón que el constructor te pide 1400 €/m² (es un ejemplo, pon el tuyo): son 168.000 €, 78.000 € más que la referencia catastral. Esa diferencia no significa que te estén cobrando de más; significa que el Catastro y el mercado miden cosas distintas.
Qué cambia en tu caso
Esto no es un presupuesto. El módulo del Catastro es el valor que usa la Administración para valorar construcciones, con beneficio de contrata, honorarios y tributos incluidos, pero no sigue los precios de mercado de tu zona ni de este año. Sirve para tener un orden de magnitud y para ver si una oferta está muy lejos de todo. El precio real de tu casa lo da el presupuesto del constructor con el proyecto delante.
Tu módulo. Lo fija la ponencia de valores de tu municipio. Si no lo sabes, la calculadora usa el MBC4 como ejemplo; prueba con los de al lado para ver el margen.
Tu categoría. Una casa con acabados sencillos y otra con materiales de lujo no tienen el mismo coeficiente. La calculadora trae la categoría 4 porque es una calidad media; tu ficha catastral o tu recibo del IBI dicen cuál tiene una casa ya construida.
Lo que no entra. El suelo, la urbanización de la parcela, las acometidas, las licencias y los impuestos no están en la cuenta. Antes de empezar, mira cuánto ICIO te tocará con la calculadora del ICIO, y cuánto pagarás cada año con la del IBI. Si la parcela todavía no es tuya, comprueba con la de edificabilidad cuántos m² te deja construir el planeamiento.
Errores habituales
- Tomar la referencia como precio cerrado. Es una cifra para comparar, no para firmar.
- Confundir superficie útil y construida. El módulo se aplica a la construida, que incluye muros y tabiques.
- Olvidar el terreno. La referencia es solo de la construcción.
- Elegir el módulo a ojo. Entre el MBC1 y el MBC7, la misma casa pasa de 142.500 € a 60.000 €.
Si en vez de construir vas a reformar, la cuenta por partidas está en la calculadora del precio de una reforma por m².
Fuentes
- Dirección General del Catastro, Circular 02.04/2026/P: módulos básicos de construcción para 2026.
- Real Decreto 1020/1993, normas técnicas de valoración catastral, norma 20: coeficientes por uso, clase, modalidad y categoría.