Ocupación máxima: cuántos m² puede ocupar tu casa en la parcela
Tener una parcela no quiere decir que puedas construir en toda ella. El planeamiento de tu municipio fija, para cada zona, qué parte del suelo puede ocupar la edificación en planta. Ese límite se llama ocupación máxima y suele venir como un porcentaje. Antes de encargar un proyecto o de comprar una parcela, conviene saber cuántos m² de huella te deja.
De dónde sale el porcentaje
La ocupación máxima no es un número general. La fija el plan general de ordenación urbana (PGOU), las normas subsidiarias o la ordenanza de la zona donde está tu parcela, y cambia de un municipio a otro y de una calle a otra. La encontrarás en la ficha o cédula urbanística de la parcela, que puedes pedir en el ayuntamiento, o en el visor del planeamiento si tu municipio lo tiene en internet.
Los porcentajes de esta guía son solo un ejemplo para enseñar la cuenta. Para tu parcela, escribe el de tu ficha.
Cómo se calcula
La cuenta es una multiplicación:
ocupación máxima (m²) = superficie de la parcela × porcentaje de ocupación ÷ 100.
Con ese máximo, la calculadora compara lo que ocupará tu casa en planta y te dice:
- Cuánto te queda: ocupación máxima menos lo que ocupa tu casa.
- Qué parte del máximo usas, en porcentaje.
- Si te pasas.
- La superficie libre: la parcela menos lo que ocupa la casa. Es lo que queda para jardín, patio o accesos.
Un ejemplo con números
Una parcela de 400 m² en una zona cuya ficha dijera un 40 % de ocupación (es un ejemplo):
- Ocupación máxima: 160 m² en planta.
- Una casa de 120 m² de huella usa el 75 % del máximo.
- Te quedan 40 m² por ocupar, por ejemplo para un porche o un garaje, si la ordenanza los cuenta.
- Superficie libre: 280 m².
Si en cambio proyectas una casa de 175 m² de huella, usas el 109,4 % del máximo: te pasas en 15 m². Tendrías que reducir la planta o subir parte de la superficie a otra altura.
Y si la ficha de tu parcela dijera un 30 %, el máximo sería de 120 m²: la casa de 120 m² lo usaría entero, el 100 %, sin margen para nada más.
Qué cambia en tu caso
Qué cuenta como ocupado. Porches, terrazas cubiertas, piscinas, garajes independientes, aleros volados: cada ordenanza decide qué entra en la ocupación y qué no. Lee la definición de tu planeamiento antes de dar por buena la cuenta.
Ocupación no es edificabilidad. La ocupación mide la huella en planta. Los m² construidos sumando todas las plantas son la edificabilidad, y tienen su propio límite. Una casa de dos plantas puede cumplir la ocupación y pasarse de edificabilidad. Lo calculas con la calculadora de edificabilidad.
Los retranqueos. Además del porcentaje, la casa tiene que quedar a cierta distancia de los linderos y de la calle. A veces el rectángulo que dejan los retranqueos es más pequeño que la ocupación máxima, y entonces manda él. Compruébalo con la calculadora de retranqueos.
Parcela mínima y otras condiciones. La ficha trae más parámetros: parcela mínima, altura, número de plantas, frente mínimo. Todos se cumplen a la vez.
Errores habituales
- Usar el porcentaje de otra parcela. Aunque esté al lado, puede estar en otra zona de ordenanza.
- Confundir la superficie de la parcela. Usa la de la escritura o la catastral que diga tu ficha; si no coinciden, aclara cuál vale antes de proyectar.
- Olvidar las construcciones que ya existen. Una caseta o un garaje antiguos también ocupan.
- Dar por hecho que el porche no cuenta. Depende de la ordenanza.
Cuando tengas claro lo que cabe, el siguiente paso es saber cómo se tramita: licencia de obra o declaración responsable.
Fuentes
- Cálculo propio de esta web con la superficie y el porcentaje que escribes. El porcentaje de ocupación lo fija el planeamiento de tu municipio (PGOU, normas subsidiarias u ordenanza de zona): no hemos encontrado una norma estatal que dé un valor general.