Cómo calcular la edificabilidad de una parcela y cuánto te queda
La edificabilidad es la cantidad de metros construidos que el planeamiento te deja levantar en una parcela, sumando todas las plantas. Es el número que más pesa cuando compras un solar, cuando proyectas una casa o cuando quieres ampliar la que ya tienes: si no queda edificabilidad, la ampliación no cabe, por mucho sitio libre que veas en el jardín.
De dónde sale el coeficiente
El planeamiento de tu municipio (el plan general, las normas subsidiarias o la ordenanza de la zona) fija un coeficiente de edificabilidad. Se expresa en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo, que se escribe m²t/m²s. Un coeficiente de 0,6 quiere decir que por cada m² de parcela puedes construir 0,6 m² de techo.
Ese coeficiente no tiene un valor general: cambia de un municipio a otro y de una zona a otra. Lo encontrarás en la ficha o cédula urbanística de tu parcela, que da el ayuntamiento, o en el visor del planeamiento. El 0,6 de esta guía es solo un ejemplo.
Cómo se calcula
edificabilidad (m² de techo) = superficie de la parcela × coeficiente.
Con ese máximo, la calculadora compara los m² construidos que ya tienes o que proyectas y te da:
- La edificabilidad que te queda: la permitida menos la construida. Es lo que se llama edificabilidad remanente.
- Tu coeficiente real: los m² construidos entre la superficie de la parcela.
- Si te pasas.
Un ejemplo con números
Una parcela de 400 m² con un coeficiente de 0,6 m²t/m²s (es un ejemplo: pon el de tu ficha):
- Edificabilidad máxima: 240 m² de techo.
- Con una casa de 200 m² construidos, tu coeficiente real es 0,5 y te quedan 40 m² de edificabilidad.
Si proyectas 260 m², el coeficiente real sube a 0,65: te pasas en 20 m² y el proyecto no cabe tal cual.
Ahora piensa en una ampliación. Tienes una casa de una planta con 120 m² construidos. Tu coeficiente real es 0,3 y te quedan 120 m² de edificabilidad. En números, podrías subir una segunda planta igual que la primera y llegar justo a los 240 m². Si además la altura y el número de plantas de la ficha lo permiten, claro.
Qué cambia en tu caso
Qué computa. Sótanos, semisótanos, bajocubiertas, terrazas cubiertas, porches: cada ordenanza decide qué entra en la edificabilidad y en qué proporción. En muchas el sótano no computa o computa solo en parte, pero no lo des por hecho. Lee la definición de tu planeamiento.
Edificabilidad no es ocupación. La ocupación limita la huella en planta; la edificabilidad, los metros construidos totales. Tienes que cumplir las dos a la vez. Con la calculadora de ocupación máxima compruebas la huella.
Los retranqueos y la altura. Aunque te sobre edificabilidad, la casa tiene que caber dentro de los retranqueos y respetar la altura máxima. La calculadora de retranqueos te dice qué rectángulo te queda.
Lo que ya está construido. Para una ampliación, cuenta todo lo que ya existe en la parcela, aunque no lo uses como vivienda. Si hay partes antiguas sin legalizar, aclara su situación antes de pedir nada.
Errores habituales
- Usar el coeficiente de otra zona. Dos parcelas vecinas pueden tener ordenanzas distintas.
- Confundir m² útiles con m² construidos. La edificabilidad se mide en construidos, con los muros incluidos.
- Olvidar las plantas que no se ven. Un sótano o una buhardilla pueden computar.
- Contar solo lo nuevo en una ampliación. Lo que ya está construido también gasta edificabilidad: súmalo.
Si con esos números ya tienes un proyecto, la calculadora de coste de construir una casa te da una primera idea del presupuesto, y la de licencia de obra o declaración responsable, el trámite.
Fuentes
- Cálculo propio de esta web con la superficie y el coeficiente que escribes. El coeficiente de edificabilidad lo fija el planeamiento de tu municipio (PGOU, normas subsidiarias u ordenanza de zona): no hemos encontrado una norma estatal que dé un valor general.